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 ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER AUX ENCHERES PUBLIQUES

Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre d'un Tribunal de Grande Instance doit prendre contact avec un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal afin de le représenter lors de l'audience d'adjudication. Un Avocat ne pourra pas enchérir pour le débiteur saisi (article 72 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006).

I. — LES FORMALITES PREALABLES A L'ADJUDICATION

Votre Avocat a besoin de connaître votre identité complète et de pouvoir identifier le bien que vous voulez acquérir. Vous devez également justifier de votre solvabilité.

A - Renseignements divers

Pour que votre Avocat puisse faire une déclaration d'adjudicataire en votre faveur, il doit détenir dans son dossier un mandat régulier signé de votre main et comportant les indications suivantes :
  • 1- La date de l'adjudication
  • 2- La désignation du bien que vous envisagez d'acquérir : il est souhaitable que vous remettiez à votre Avocat la publication annonçant la vente, contenant les éléments utiles à la rédaction des actes. Au besoin, votre Avocat prendra contact avec l'Avocat poursuivant la vente pour obtenir les éléments qui peuvent lui manquer.
  • 3- Le montant de l'enchère maximale que vous désirez porter.
  • 4- L'identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire. Si plusieurs personnes achètent en indivision, les documents doivent être fournis pour chaque acquéreur indivis.
 

a- Les personnes physiques

Vous devez fournir à votre Avocat une photocopie de votre carte d'identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc.).
Vous devez avoir la capacité civile pour acheter et ne faire en conséquence l'objet d'aucune procédure de protection (sauvegarde de Justice, curatelle, tutelle).
Vous devez en outre fournir à votre Avocat divers renseignements et justificatifs, à savoir :
  • profession (si vous êtes commerçant en nom propre, vous devez fournir un extrait K BIS récent du Registre du Commerce),
  • situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé).
    Attention : Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial et en justifier :
  • Si vous êtes séparé de biens, vous devez préciser si l'achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux époux devront donner les mêmes renseignements à l'Avocat et signer ensemble le pouvoir aux fins d'être déclarés adjudicataires.
  • Si vous êtes marié sous un autre régime que la séparation de biens, l'adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et dans ce cas là, l'Avocat est tenu d'avoir en sa possession l'identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures.
  • Si vous êtes pacsé, il faut distinguer :
    • si la conclusion du pacs est antérieure au 1er janvier 2007, et ce, sans convention : l'adjudication bénéficiera aux deux partenaires (biens indivis sauf disposition expresse).
      ​Il faut donc donner à votre Avocat l'identité complète des deux partenaires, qui devront tous deux signer le mandat aux fins d'êtres déclarés adjudicataires. Dans l'hypothèse d'un achat par un seul des partenaires, l'autre partenaire devra en être dûment informé.
    • si la conclusion du pacs est postérieure au 1er janvier 2007, sans convention : Vous êtes donc placé sous un régime de séparation des biens et vous devez préciser si l'achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux partenaires devront fournir les mêmes renseignements à l'Avocat et signer tous deux le mandat aux fins d'être déclarés adjudicataires.
 

b - Les personnes morales

Vous devez fournir
  • un exemplaire des statuts de la société,
  • un extrait KBIS récent du Registre du
  • Commerce,
  • un document justifiant des pouvoirs du
  • signataire de l'acte si cette personne n'est pas le représentant légal de la société tel qu'il est désigné sur l'extrait KBIS.
Vous devrez également justifier que l'achat d'un bien immobilier rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée.

c - Les professionnels marchands de biens

Si vous êtes une personne physique ou morale vous devez en premier lieu fournir les renseignements ci- dessus ; vous devez au surplus fournir une copie de déclaration d'existence de marchand de biens auprès de l'administration des impôts.
La totalité de ces renseignements sont indispensables tant à l'administration fiscale pour le paiement des droits de mutation qu'au Service de la Publicité Foncière pour la publication de votre titre de propriété.

B - La preuve de votre solvabilité

Avant de porter les enchères, l'avocat se fait remettre par son client, et contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3.000 € . 

Le séquestre ou consignataire est désigné dans le cahier des conditions de vente. En cas de doute, le chèque pourra être libellé à l'ordre de la CARPA.
 

II. — LES FORMALITES POSTERIEURES A L'ADJUDICATION

Si vous n'êtes pas déclaré adjudicataire car une autre personne a couvert votre dernière enchère, l'Avocat vous restitue les documents que vous lui avez confiés, ainsi que le chèque de banque, le chèque certifié ou la lettre de cautionnement bancaire que vous lui avez remis L'Avocat a le droit de vous demander des honoraires.

Si vous êtes déclaré adjudicataire, l'Avocat conserve les documents que vous lui avez confiés, ainsi que la preuve de votre solvabilité. Il y a lieu d'attendre un délai de dix jours pendant lequel tout intéressé peut faire une surenchère du dixième.
 
Si une surenchère est formée, votre Avocat conserve les documents que vous lui avez remis jusqu'à ce que la surenchère soit validée. Dans cette hypothèse, vous n'êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre Avocat de vous restituer la totalité des documents et pièces que vous lui avez remis ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire.
 
En revanche, vous êtes déclaré adjudicataire si vous vous trouvez dans l'un des trois cas suivants :
  • aucune surenchère n'a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition,
  • l'éventuelle surenchère a été annulée,
  • l'acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère,
Dans ce cas, vous devez payer les sommes suivantes :

1- Le prix d'adjudication
C'est le montant de l'enchère que votre Avocat a portée en votre nom et qui a été retenue par le Tribunal.

2- Les éventuels intérêts
Le prix d'adjudication doit être payé par l'adjudicataire dans un délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu'à la consignation complète du prix.
Le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points quatre mois après le prononcé du jugement d'adjudication (article L. 313-3 du Code Monétaire et Financier).
Votre Avocat pourra utilement vous conseiller sur ce point.

3- Les frais préalables à la vente
Dès que l'adjudication est définitive vous devez payer le montant des frais préalables à la vente. Il s'agit des frais vérifiés par le Juge et annoncés publiquement par l'Avocat poursuivant lorsqu'il requiert l'adjudication.
Ces frais, d'un montant variable, représentent les frais fixes et les émoluments exposés par l'Avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais d'huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.).

4- Les droits de mutation, impôts et taxes
Vous devez payer les droits de mutation. Ces droits sont variables notamment selon :
  • votre qualité ou non de marchand de biens ;
  • la nature de l'immeuble ;
  • la date d'achèvement des travaux.
Votre Avocat vous fera part des droits de mutation dont vous serez redevable.

5- Les émoluments
Les émoluments de la vente constituent la rémunération des avocats participant à la vente. Ils sont tarifés.
Ils sont exclusifs des honoraires d'agence immobilière et de frais de notaire.
En fait, l'intervention de votre Avocat et du Tribunal remplace l'intervention du notaire et de l'agent immobilier.

6- Honoraires divers
En sus de toutes les sommes précitées, votre avocat peut vous demander le paiement de prestations diverses notamment au titre de la publication de votre titre de propriété, ou de la procédure éventuelle de notification au syndic en cas de copropriété.
 
Votre Avocat peut vous faire un devis estimatif de ce que coûtera votre achat immobilier pour un prix d'adjudication donné.
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